FPちゃんねる

寒いとこ在住のファイナンシャルプランナーです。FPならではの「年金&保険&税金&金融&不動産&相続贈与事業承継」がからんだことをブログにしてみます。

廃業して店舗兼住居または事務所等を住居にしている人向けの固定資産税が軽減する措置

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美容院だったり、飲食店だったり店舗兼住居で家を建てる方はたくさんいらっしゃるかと思います。
事務所や倉庫で使っていたものを廃業しリフォームして住居として使っている方もいるかと思います。
そんな「昔は商売で使っていたけど今は住んでいる」方向けの記事になります。
固定資産税高いですよね?特に土地。
住居だと固定資産税安くなる軽減措置があるのですよ。

廃業して店舗兼住居または事務所等を住居にしている人向けの固定資産税が軽減する措置

固定資産税とは何か

土地や家屋を持っているとかかる税金で毎年1月1日に所有している人に納税通知書にて請求されます。
自治体が税額を確定する賦課課税方式に該当し、勝手に確定されたものを納税者は粛々と払います。

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固定資産税の税率

厳密には負担水準も計算式に入るのですが、負担水準を説明すると1時間はかかってしまいそうなので割愛します。

一度住居兼店舗または昔何かしらの事業用で登録されると、外観が事業用のままなので本来なら住宅用地の特例が使えるのにが是正されないまま見過ごされます。

住宅用地の軽減措置とは

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住宅用地の軽減措置
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都市計画税 住宅用地の軽減措置

つまり1/4以上居住用なら住宅用地の軽減措置があります。

200㎡までを小規模住宅用地
200㎡を超える部分を一般住宅用地
住宅用地ではない宅地を非住宅用地といいます。
200㎡を坪に換算すると60.5坪になり、一般的な住宅ならだいたい収まるのではないでしょうか。

昔は②の併用住宅だったけど、今は①の専用住宅のように使ってるわとか、
全てを事業用に使用していたが、今は居住していて1/4以上居住スペースだという方も当てはまります。
居住用とは人が住むことを前提にしているので事業用アパート、マンションも当てはまりますよ。

①の専用住宅と②の併用住宅には補正がありまして以下のとおりとなっています。

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併用住宅の補正率

補正率を見ますと、1/2以上なら1.0(100%適用)なので、廃業前から1/2以上居住部分なら全てに軽減措置が当てはまり固定資産税の変更はありません。
では、1.0以下の土地はどうなのかというと、例えば3階建てで1/3が居住用部分なら補正率は0.5で、敷地の半分に住宅用地の軽減が適用され、残り半分は非住宅用地となります。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税といった税金を計算する上で基準となる価額で、土地と家屋それぞれの評価額をいいます。
総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき路線価を元に土地の形状に応じて計算されます。
宅地においては公示価格の70%が目安とされます。
評価額は3年ごとに見直され、次は2021年です。

固定資産評価額などを確認しよう(納税通知書の見方)

毎年1月1日に所有している不動産にいて4月~6月に納税通知書が送られてきますが、課税明細書が添付されています。

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課税標準額

こちらは東京23区の課税明細書です。各自治体で様式が様々ですが、内容とか単語にそれほど違いはないかと思います。
価格が固定資産税評価額で、固定課税標準額が軽減措置後の固定資産税課税標準額になります。
同じく、都市課税標準額が軽減措置後の都市計画税課税標準額となります。
課税標準額固定資産税の1.4%固定資産税の0.3%を乗じると税相当額が算出されているのがわかりますね。

現状地積の内訳を見ると、住宅用地の減税措置(小規模住宅用地一般住宅用地非住宅用地)の内訳地積がわかります。

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住宅用地の軽減措置イメージ

廃業した場合の固定資産税が安くなる訳

今までの説明から、住居部分が多くなるほど全ての土地に軽減措置が入るのがおわかりだろうか?
住居部分1/4~1/2だと適用率が半分であり、残りは非住宅用地とされ固定資産税評価額に1.4%乗じる計算になる(負担水準の計算除く)。
または事務所だったところをリフォームなんかして居住していないだろうか?全部の土地が非住宅用地となり軽減措置はされていない。

今回の記事も仕事で80代お爺さんの不動産売買に関わってのことだが、60代で事業を閉じてから建物の1/2事務所になっているところを居住用として住んでいた。場所はとてもいい場所にあり、地価も高い。10何年も「倉庫・事務所」として登記された非住宅用地としてバカ高い固定資産税を年金でずっと払っていたのだ。

自治体にまずは相談しましょう。税額が変わります

店舗、事務所、倉庫など事業用と思われる用途になっていたならば、まずは、自治体の資産税課税務課に用途変更があることを相談しましょう。
相談により固定資産税の変更がされるならいいですが、「用途変更をしてください」と言われたら土地家屋調査士に相談してください。
居宅部分面積を計算し直し、表題部の種類を変更登記します。
住宅用地の特例が適用、または補正率が変わり減額されます。
土地家屋調査士へ手数料はかかりますが、それ以降は毎年減額された固定資産税になりますので手数料分はいずれ取り戻せます。

80代のお爺さんの手数料として払う分は来年一年目の固定資産税からすぐ取り戻せる計算となりましたので、説明後すぐ手続きに入りました。