FPちゃんねる

寒いとこ在住のファイナンシャルプランナーです。FPならではの「年金&保険&税金&金融&不動産&相続贈与事業承継」がからんだことをブログにしてみます。

フラット35を不動産投資目的で使用しちゃったニュース。その人が今後どうなっちゃうか教えます。

フラット35を投資目的に使っちゃう悪徳不動産屋の罠

住宅ローンフラット35を不動産投資に使う不正が見つかったことがニュースになりましたね。石井啓一国土交通相は住宅金融支援機構に対し、不正融資の疑いのある案件についての事実確認や不正防止策の強化を指示しました。

住宅支援機構はローンを借りている債務者が実際に住んでいるどうかの事実関係や投資目的の有無、実際の住宅購入価格などを調べ、不正事実が判明したら、一括して返還を求めることを検討しているらしい。

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住宅支援機構 引用

中古マンション販売会社の元社員の証言によるとフラット35を投資目的で150戸前後でを仲間の仲介業者らと売ったそうです。20~30代の年収300万円台以下を中心にセミナーで顧客を集め売っていたそうで、中には元々借金を背負っている若者に「借金を帳消しにして不動産も持てる」と勧誘したそうな。フラット35で購入したら、マンションの賃貸収入でローンを返す感じですね。

フラット35とは

民間の金融機関が窓口になり、住宅金融支援機構が提携して提供する固定金利最長35年の住宅ローンです。
名前だけは知っている方は多いでしょう。
フラット35の主な特徴として
※保証人、保証料が不要
※繰上手数料タダ
※団信保険に強制加入ナシ
※セカンドハウスでもOK(別荘など)
と、民間金融機関の住宅ローン商品よりちょっと緩い(ただ、物件の属性は住宅金融支援機構の審査がある。業界的に物件の属性自体は高めとイメージ)。

フラット35の審査の内の収入基準として、返済比率割合は年収400万未満で他借入も含め年収の30%以下。年収400万以上なら35%以下となっています。
フラット35のサイトは下記のとおり。
www.flat35.com

ワンルーム投資の実状

投資金額からいって、ワンルームマンションもしくは小面積の物件みたいですが、ワンルームマンション投資は赤字です。セミナーで顧客を集めていたようですが、不都合な事実はふせたのかもしれません。表面利回りとサブリースあたりを売り文句にされ、不労所得を夢見たかもしれませんが、不動産投資というものは1部屋だけ持つなら持つなと言い切れます。

固定資産税、退去発生時の修繕費、マンションの修繕管理費、広告宣伝費、サブリース代など合わせると、収入より支出が上回ります。自分の給与からの補填が発生するような代物で、無知な不動産投資家デビューをくすぐって売っている典型的な投資商品です。

悪徳不動産のやり方

※収入をごまかしてローン申請させる
※家賃保証(サブリース)で安心です♡のキャッチコピー
※借金もひとまとめにしちゃう♡
※通帳の残高を水増しする偽造をする(なんと金融機関のそっくりアプリすら開発し、口座の金額水増し画像を見せつけていた)

記事によると、オーバーローンすら進めているようですね。オーバーローンは住宅ではよく見かけるもの(物件購入手数料分上乗せで借りるから)ですが、現在の借金を、ひとまとめに出来ますよと誘導もしてるようですね。

やり方としては、住民票を該当物件に移し、郵送物は転送で処理。
注文住宅ではなく、すでに存在している物件に関しては、融資実行前に住民票を移すのは金融機関によく求められることです。
不動産登記の所有者の住所書き換えを後で行うと手数料がまた発生するのでお得なことでもあるんですね。

ちょっと話がそれますが、ひとまとめに出来ますよは金融機関によっては進めてきます。そのまとめた車のローン…35年乗るの?と思って住宅を売る時があります。一応確認するのですが、顧客が自分で決めたことに強くは言えません。

今回のオーバーローンも安い金利で借金がまとまるならばと思ったかもしれませんが、オーバーローンの怖いところは入り口はよくても出口が地獄だからです。担保評価が最初から割れている金額で借りているものだから、売る時大赤字になる。一括返済を求められたら、売却金で借入金返済しきれなくて、モノがないのに返済し続けなきゃいけなくなりますよ。

フラット35投資がバレた経緯

※返済が滞る人が出てきた。
※サブリースを打ち切られるもしくは家賃保証の金額が減額で返済が出来なくなった。
※そもそも不動産屋のサブリース管理がちゃんとしておらず、家賃が振り込まれなくなった。

バレてしまって「不動産屋の言う通りに物件買ってフラット使っただけなんです」と銀行に訴えても無駄です。
銀行に「金銭消費貸借契約」にサインしたのはあなたで、投資用に使っちゃいけませんと契約書に書いてたでしょう?と言われるだけです。

住宅ローンというものは、通常の融資ではありえないような金利で自分の家を持つことを前提とした日本の優遇政策なのです。電車広告でよく見る不動産投資ローンは3%~6%とかじゃないですか?
フラット35の説明文には投資用とわかったら一括で返済を要求すると書かれています。フラット35を使って貸出用に出来るのは転勤や介護など、元々自分で住んでいたのに家庭の事情でやむにやまれず貸す時になった時なのです。

ここから本題のその人が今後どうなっちゃうか

※バレちゃって一括返済を求められる
     ↓
対策:任意売却してお金を作る。値上がりしてるのか値下がりしてるのかは物件による。もしくは投資用の融資に借り換える(借りる人の年収や資産など借りれるかどうかは金融機関の交渉による)。
一番いけないのは、放置することです。ほっとくと競売にかけられ、実際の時価より安く処分されます。残債額も大きくなり、モノがないのにより任意売却より多くの返済額が待っています。返せないと自己破産が待っています。
競売にかけられた人の特徴としては思考が停止してしまって、または家族にバレたくなくて何もしなかった人。
通常の住宅ローンならば、所得が落ちた等返済が難しくなった場合、金融機関は相談にのってくれ様々な対処を提案してくれるものです。投資物件にフラットを使った場合そもそも契約違反なので金融機関は無慈悲になることでしょう。

※バレちゃって、一括返済もしたよ!
     ↓
全銀協の信用情報に載るので、5年~10年は家が買えない(ローン審査で何年までさかのぼって調べるのか、何か出てきたときの許容範囲は金融機関で違う)。賃貸派だから家買えなくても構わないという人もいます。でも不動産屋では家賃回収を保証会社に任せているのが多数を占めてきているので、信用情報にキズがついてると借りれなくなる可能性があります。保証会社って連帯保証人をつけない人だけの話ではありません。保証会社の審査に通る安全な人とわかるからとの理由から賃貸契約にするにあたり保証会社を通すのが当たり前になってきているのです。

※バレなかったけど年収が上がらないと今後自分で家が買えない
     ↓
投資用不動産でそもそも借入返済比率ぎりぎりだと新たに借りる枠がない。

バレるかバレないかの話になりますが、営業免許違反が関わってくることなので、都道府県の調査が入ります。バレない訳ないわなと内心思ってるたりする。

ビックデータを企業は集めまくってますが、信用情報をなめてると将来ずっとついて回り困ったことになりますよ。3年とか5年先じゃなく、大きい金額を動かすときは何十年先まで考えましょう。ワンルームマンション投資で営業かけられたら不動産投資の経験のない方はやめましょう。あれは闇にまみれています。不動産投資の有名人のセミナーだったということで、ついセミナー受講してしまったならば具体的な個人情報がバレるアンケートには記入しないようにしましょう。営業がそこから止まらなくなる可能性があります。不動産投資をしている知り合いの方に相談にのってもらって客観的なアドバイスを頂きましょう。