FPちゃんねる

寒いとこ在住のファイナンシャルプランナーです。FPならではの「年金&保険&税金&金融&不動産&相続贈与事業承継」がからんだことをブログにしてみます。

GIGAZINE倉庫がぶっ壊された話を宅建士が考察してみる。

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我が不動産業界で盛り上がってるこの話。
人の建物を勧告せずにの解体しちゃって罪にならないなら新しい地上げ神話になりますね。
契約書には付き物の「反社の誓約」を騒動の業者は警察の前でもサインしなかったというネットの記事。

自分の職業であるマスメディアを使って一方的に自分の主張をするGIGAZINE編集長も、勧告なしに倉庫を解体しようとしちゃった土地所有者も、どちらとも見苦しい展開になっております。

事件の概要

GIGAZINE編集長所有(編集長がいうには)の倉庫が突然ショベルカーで解体されそうになっていた。
という記事をGIGAZINEのサイトにアップする。
gigazine.net

数日後、土地所有者契約の不動産仲介業者が反論する。
www.power1.co.jp


GIGAZINEの言い分

・建物は編集長の物で所有権登記されている。
・固定資産税を払っている。
・火災保険を払っている。

土地所有者の言い分

・土地は自分のものである。
・土地の賃料を10年貰っていないんだ。
・建物は返してもらったから自分のもの(誰から返してもらったのかはわからない)。

その他わかっていること

・建物は2回解体業者が入った。2度目は新所有者からの依頼らしい、ということは売買契約したのかな?
・倉庫の中は空っぽで使用しているような感じではない。
・編集長のお爺ちゃんの代から土地の件でモメていたみたい。
・編集長は警察に被害届を出し受理された。

考察

書類がないので証明出来きず大事なことがわからない。
お互いの言い分で事件が進んでる感じ。

まずは一番問題の土地は賃借権なのか?使用貸借なのか?
使用貸借というのは不動産の専門用語でタダ借りという意味です。賃借権なら法的に保護されているから対抗出来る。
編集長は賃料を払ってると言わないというか払ってたら重点的にそこ言うよね?
土地所有者も10年賃料を貰っていないというならばそれは使用貸借。
昔は賃料貰ってたというならものすっごい滞納というのかしら…。
使用貸借というのはタダなんだから法的に守られず、出ていけと言われたら対抗できず出ていくしかないのです。
人の物を勝手に使っているのだから。

その土地の上に乗っかっている建物についての考察になるのですが、
まさか地上権あるのかなとも思ったのですが、触れられていないのでついていない様子。
そもそも地上権は土地所有者が絶対に付けたくないものなので、建物に登記してる割合が少ない。
絶対に付けたくない理由は地主の承諾なしに建物のみの売買が出来たり抵当権付けたり出来るからです。
所有者は編集長だと登記がされているようですが、登記というものは信用してはならない(宅建的に公信力がないという)。
登記なのに信用出来ないの?と思われる方がいるかと思います。よくある例として相続発生してるのに土地亡くなってる曾爺さんのままだよーという相続登記ほっといてるパターン。ね?信用してはならないでしょ?
固定資産税の支払いは自分のものだと分かっていて払っているので証明にはなりますね。

建物の使用状況が倉庫っていうのも土地所有者が強く出ている一旦かと思います。
住んでいない=居住権がない。
家賃滞納してるのに居座っている賃借人を退去させるには最終的には強制執行になります。居住権により大家は裁判所に頼むしかないのです。
動画拝見した感じでは動産のない空っぽの倉庫。

じゃあ使用貸借だし、勝手に解体していいのかというとそうではありません。
故意に壊すと建造物破壊罪に問われ懲役刑です。

土地の所有者は土地も建物も自分のものだと主張しています。
賃料を払わなくなった10年前?に一緒に建物を返して貰ったという主張です。
だから自分の建物を解体しようが勝手じゃないかと言っている。

土地の所有者が建物も自分のものと言っているから業者は解体しました。
解体をしたならば建物滅失登記をしなければなりません。一般的に古屋ある土地より更地の方が高くうれます。
ここが新たな地上げ神話と言われている所以です。

借地権には建物買取請求権という契約もあります。
建物買取請求権の借地権とは、借地終了時、地主が建物を買い取って終了するという契約ですね。
通常の借地権は原状回復義務を負わせて更地にして返す契約をします。なお、借主貸主お互い同意の上なら同意書等作成して契約変更も出来ます。

編集長は自分の読者達に倉庫を見学という名目で見張らせている動画を拝見しました。
ネット上で騒ぎにもなったし、このまま膠着状態からの裁判とかになるんでしょうか。

なぜ騒動の業者が新たな神話を作ってしまったのかわかりませんが、長年賃借料払ってないなら裁判で土地所有者が勝利出来る案件であって、神話作らなくてもヨカッタのにっとは思っています。