FPちゃんねる

寒いとこ在住のファイナンシャルプランナーです。FPならではの「年金&保険&税金&金融&不動産&相続贈与事業承継」がからんだことをブログにしてみます。

住宅ローンを組む時に必要な諸経費一覧 バカにならない金額だから覚えておこう

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住宅ローンシミュレーションをする場合、物件価格だけでシミュレーションしていませんか?

住宅購入する場合、その他の諸経費がバカにならない額でかかってくるのです。

「えっ?こんなものも?」とびっくりしないためにも予備知識を覚えとこう!

 

 

住宅ローンを組む時に必要な諸経費一覧ーバカにならない金額だから覚えておこう

物件価格の他にかかる諸費用はてんこ盛り。不動産仲介業者、税金、建築会社、金融機関等たくさんの業者&税金と関わるから物件価格+〇〇〇万円とかかってしまう。

 

諸経費の目安としていくら?

新築物件の場合は物件価格の3~7%

中古物件の場合物件価格のは6~10%と言われている。

 

住宅ローン諸経費を上げまくる

その中でも金融機関に払う諸費用を今回あげてみる。

・団体信用生命保険料

・火災保険料

・銀行事務手数料

・保証料

・印紙税

・つなぎ融資をした場合の事務手数料と利息

 たくさんあるねぇ…。

個別に解説します。

 

団体信用生命保険料(団信)

住宅ローンは長期間に及ぶことから万が一借入契約者の本人が亡くなった場合、遺族が住宅ローンを払えなくなる&金融機関が債権回収出来なくなるのを防ぐ目的から金融機関が受取人とする生命保険。

住宅ローン契約者本人が亡くなると、残債が保険料でチャラになる仕組み。

 

フラット35は任意契約だけど、その他の金融機関では強制加入となっている

つまり、生命保険に入れないような健康状態だとローンを組めないのだ(糖尿病など審査が緩和されているワイド団信などあり)。

 

団信には様々な商品がある。

金融機関では安心を売りにして保障がたくさんついた保険をすすめてくるので要注意。

 

最低でもつけなくてはいけない生命保険料はタダだが(実質金利に入っている)、がん特約や3大疾病、7大疾病、8大疾病、その他やたら特約が付属するものは保険料がローン金利に上乗せしてくるので物件価格が高ければ高いほど多額の団信を払うことになるからだ(保険料として支払う型もあり)。

 

例えば3,000万円ローンを組んだとして、保険料の金利が0.3%上乗せされると月額で4,000円前後ローンの支払いにプラスされてしまう。

 

団信の説明は話が長くなるのでその内ブログにします。

 

火災保険料

住宅ローンが完済する前に住宅が焼失、被災等などで担保にしている物件が失ってしまうことを防ぐために所定の火災保険への加入を義務付けしているところが多い。

こちらも金融機関を通しての火災保険でなくてはいけないのか交渉しよう。所定条件がクリアした火災保険ならば自己でかけてもいいという金融機関もあります。相見積もりを取り比較しましょう。

 

銀行事務手数料

住宅ローン取扱いの報酬に対しての銀行への事務手数料。

金融機関と金融商品で組み合わせは様々。大抵は定額型と定率型に分かれる。

 

定額型(〇〇万円とローン1本に対して固定金額)

定率型(ローン金額の〇%と利率を掛ける)

 

 

保証料

金融機関では提携している保証会社への加入が義務付けされている。

保証会社は借入人の連帯保証人となり、ローンが滞った場合、借入人に代わって金融機関へ返済を行う。

その保証のために支払うのが保証料です。

 

「なんだ保証料払ってればローン払わなくていいんじゃね?」と思ってはいけません。ローン支払いが滞ると銀行債務から保証会社債務に移行し、激しい取り立てが始まる。金利は安い住宅ローン用ではなくなり、そのまま払わないと我が家は競売行きです。

 

ローン契約時に一括で払うパターン

ローン金利に上乗せして毎月払うパターン

保証料なしのパターン

 

事務手数料と保証料は安ければ嬉しい。

比較サイトはここが見やすいかな。大手とネット銀行だけだが。

 

印紙税

ローン契約書に貼る印紙代

金銭消費者貸借契約書 印紙税
100万円~500万円 2,000円
500万円~1,000万円 1万円
1,000万円~5,000万円 2万円
5,000万円~1億円 6万円
1億円~5億円 10万円

 

 

 つなぎ融資をした場合の事務手数料と利息

 つなぎ融資とは、土地を先行で購入し、所定期間中に住宅を建てる場合にする融資のことで、まずは土地の分で融資を実行し、金利分だけもしくは元本プラス金利分を払っていく。住宅建築後に住宅ローンとして一本にまとめたものを実行し、つなぎ融資分はそこで返済してしまうものです。

 

つなぎ融資といっても手数料はかかってしまうため、2度手数料を払うことに。

2度払いたく人は住宅建築までの全ての書類を用意し、全額を最初から申請し、土地決済分、住宅中間支払い分、最終支払い分と分割で受け取る手続きをしよう。

 

 

その他金融機関に関連してかかってくる経費

・抵当権設定登録免許税

・抵当権設定の司法書士報酬料

 

法務局で抵当権設定をするのだが、その税金および手続きを行う司法書士への報酬料がかかる。ネットで自分で登記して節約しよう!みたいなサイトが乱立されてるが、司法書士を通さないならばローンは実行されません。あしからず。

 

物件価格以外に払う、金融機関以外の諸費用もついでにあげてみよう

・不動産仲介手数料(建築会社等が売主の場合はナシ)

・売買契約書の印紙代

・所有権移転登録免許税

・所有権移転登録免許税の司法書士報酬料

・不動産取得税(申請にて軽減あり)

・固定資産税

・引っ越し費用

・家電家具

・買い替えの場合は抵当権抹消費用、不動産譲渡所得税

 

家を買うには諸費用がたくさんかかるよねってまとめ

 ローンを毎月払っていくならば、まず毎月支払額から物件価格を出すシミュレーションをオススメする。

①毎月〇〇円なら払っていけると考える

②借入額のシミュレーションサイトで金額を出す。

③諸費用分を引く

④購入できる物件価格がわかる

 

諸費用分もローン金額に含めることは可能。というか当たり前に受け付けている。

 

本当は①の前にライフプランニングをやってほしい。

現在の家計を見直して、整理して長期間のローンを払っていけるのか真剣に考えてほしいから。

 

ライフプラン一緒に考えます。

ええ、宣伝です。